土地の価格は一物四価とも五価とも言われることがあります。

経済財でこのような性質を持っているのは土地だけだと思います。

普通の経済財、例えば電化製品は2価です。

希望小売価格と実際の販売価格です。電気製品を買う際に、希望小売価格と実際の売価は全く異なるでしょう。

ところが土地の価格には何と5種類もの価格が存在します。以下のとおりとなります。

時価(実勢価格)

公示価格

基準地価

路線価

固定資産税の評価額

上記の基準地価を除き一物四価と表現することがありますが、基準地価も含め一物五価とも言います。それぞれの価格は使われ方が
違います。

このように不動産、特に土地価格はどれが本当なのか一般の方々は分かりにくくなっています。

① の時価が本当の価格なのではないのかと思われる方がいらっしゃるかもしれませんが、この時価はどのようにしてきまるのでしょうか。

土地は一つとして同じものはありません。

人間の顔と同じようにそれぞれ個性を持っています。

この世に一つしかないものをどのように価格を決めるのかですが、一般の方々には難しい話になるのですが、近くに実際の取引があったとします。

しかしその取引は形状や規模、駅からの距離、道路の幅員 道路との高低差、用途地域、周辺の環境等々異なります。

その取引価格が8万円/㎡としたら、時価を求めようとする土地も8万円/㎡になるのでしょうか。

いいえ、ならないケースの方が多いでしょう。地域による格差や、その土地の個性が異なるからです。ではどの程度の格差があるのかですが、人によって主観が異なったりします。

ですから、知識や経験が豊富な不動産鑑定士による鑑定評価によることが求められるのです

さほど厳密な精度を期待しなければ地元の不動産業者に聞けばおおよその時価がつかめます。

下記にそれぞれの価格の意味について説明します。

①時価(実勢価格)

その土地が実際に取引される価格のことを言います。
自分の所有している不動産を売却したい場合、まず参考になるのが不動産情報誌や新聞の折込広告です。

しかしこれは売主の売り希望価格ですので、実際は買主の値引き圧力で下げられる可能性があります。広告価格よりは高く売れないということは目安として判断できるでしょう。
次に地元の売買を行っている不動産業者に聞いてみることです。地元の業者でも回答に幅が出ることもありますが、中庸値あたりが時価と考えても大きくは狂わないと思います。ただし、ここで気を付けていただきたいのは土地の価格は買主が価値を認めた価格でしか売れないということです。売主の強い思い入れがその土地にあったとしてもあくまでも買主が認める実際売れる価格が時価ということです。

②公示価格

公示価格の調査は、地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が全国的に都市計画区域内の標準地を選び、毎年1月1日現在の標準地について公表する正常な価格のことです。不動産の鑑定評価の専門家である二人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、最新の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行います。
この公示価格は、一般の土地取引の指標となり、公共事業用地取得価格の算定、相続税評価や固定資産税評価の目安として活用されています。毎年3月20日過ぎ頃に公表されています。

③基準地価

基準地価とは都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて公表する毎年7月1日時点
土地価格です。1月1日時点における公示価格とともに土地取引の目安とされています。
公示地価が都市計画区域内を対象とするのに対し、基準地価では都市計画区域内及び
都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地や、宅地ではない林地も含んでいます。
広報される土地価格情報では最も正常な価格であり、一般の土地取引の指標となります。
7月1日現在の価格が9月20日頃に各都道府県の公報で公告されます。市町村役場に備えて
ありますから、いつでも閲覧できます。

④路線価

路線価は相続税や贈与税を算定するため、課税の対象となる財産の評価方法として国税庁が定
めた価格です。税金を算定するための基準であるため、実勢価格より低く設定されているのが
普通です。毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格、基準地価、売買実例価額及び
不動産鑑定士等の地価事情精通者の意見価格等をもとに算出され、主要道路に面した標準的な
宅地の1㎡当たりの評価額のことです。

毎年8月上旬に公表されます。8月上旬以降に税務署もしくはインターネット
で閲覧できます。路線価は平成4年8月から概ね公示価格の80%を目安に決められています。

⑤固定資産税評価額

固定資産税を支払う基礎となる価格です。固定資産税の課税主体である各市町村が決めます。
3年毎に1月1日時点の土地価格が基準として決定されています。
固定資産評価額は公示価格の70%が目安となっております。
ある特定の土地の固定資産評価額の目安を調べたい場合、路線価が分かれば、路線価は
公示価格の80%が目安となっていますので、公示価格が1とすれば路線価は0.8、固定資産
評価額は0.7の関係です。
 
また公示価格は1÷0.8=1.25で路線価の1.25倍が目安になるということが分かります。
結構便利な指標ですので覚えておくと役に立つことがあります。

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