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高層マンションの固定資産税の見直しについて

不動産鑑定士 丹田信行

以下は標記の見出しについてインターネットのニュースで発表された内容です。

政府・与党は平成29年度税制改正で、タワーマンションなどの高層マンションにかかる固定資産税を見直すことが21日わかりました。現在は床面積が同じであればどの階層でも同じ税額ですが、実際の取引価格を踏まえて高層階ほど税負担を高く、低層階では低くなるよう調整します。与党の税制調査会で議論し、平成28年12月にまとめる29年度税制改正大綱に盛り込む予定です。平成30年1月にも実施する方針。

 固定資産税は固定資産の評価額に対し、毎年1・4%の税率がかかります。マンションの場合、まず1棟全体の価値を評価して、税の総額を算出。その上で各部屋の床面積に応じ、税額を均等に割り当てます。

 同じ床面積であれば階層に関係なく、税額は同額になります。しかし、実際の取引価格は高層階ほど高くなっています。低層階との価格差があるにもかかわらず、税額には反映されておらず、納税者の不公平感がありました。

 このため、20階建て以上の物件を対象に、高層階になるほど固定資産税の税額が高くなるよう見直します。高層階は増税、低層階には減税にして、1棟当たりの税額の総額は変わらないようにします。税額の傾斜配分の手法は今後詰める予定です。

 タワーマンションをめぐっては、高層階の物件が取引価格の割に相続税が安く済むため、節税目的で購入する「タワマン節税」が問題になっています。国税庁は今後、タワマンの節税効果を薄める手法についても検討する考えです。
これは現行の税制では、同じ床面積の高層マンションでは1階でも最上階でも床面積が同じならば固定資産税は変わらず、当初の分譲価格が異なるのに不公平ではないかという考え方から変更しようという動きになっています。

政府・与党は20階建て以上の高層マンションについて、高層階の固定資産税と相続税を引き上げ、低層階を安くしようという動きがあり、新しい税制の対象は2018年以降に引き渡す新築物件に限定されます。現時点のタワマンオーナーの固定資産税に変更はありません。

ではどのような考え方で、新税制の固定資産税を決めていくのでしょうか。
今のところ、どのような考え方で決めていくのかは発表されていませんが、不動産鑑定士の立場から考えられるのは以下のとおりです。
これには、階層別効用比率と地価配分率を使います。

階層別効用比率とは1㎡当たりの分譲単価比あるいは賃貸マンションの場合は1㎡当たりの実際実質賃料比(実際実質賃料とは実際に支払われている毎月の支払家賃と契約時に支払われる保証金や敷金等の一時金の償却額や運用益を加えたものです)。実際の分譲マンションの1㎡当たりの価格は高層階ほど高くなっています。これは高層階ほど日照・通風や景観が良くなることなどがあげら以下は階層別効用比から、高層マンションの各階の土地価格がどのように変わるのかを基本的な考え方説明いたします。

前提条件で、本来は20階建て以上の高層マンションに適用されるのですが、複雑化を避けるために10階建てのマンションを想定します。

土地面積を1100㎡、土地単価を50万円/㎡、土地価額を5.5億円。
建物の床面積を各階400㎡で延べ床面積を11階建てで4400㎡、建築単価を25万円/㎡で総建築費を11億円。
用途地域は商業地域で建ぺい率80%、容積率500%とし、建物は容積率を440%使う前提です。
勿論エレベーター付きですが、1階のエントランスや管理人室は計算を簡単にするため省略します。

注1
土地・建物の合計で16.5億円。
その中で建物が占める割合は11億円/16.5億円×440(階層別効用比率の合計)÷11(階数)≒26.7
各階の建築単価は同等とします。

注2
土地に帰属する効用=階層別効用比率-建物に帰属する効用となりますが、全体の効用(440)の内147となります。
各階の効用比が全体の合計が147になるように配分するとカッコ書きになる。
各階の効用の合計=806.3になりますからこれを147から配分すると
例えば11階は147×83.3/806.3≒15.2・・・
このかっこの数字の中間値の6階の値を100になるように各階数の地価配分率を求めると
6階=13.4を100に置き換えると11階は15.2/13.4×100≒113、10階は110,9階は108、8階は105,7階は102,6階は100,5階は97、4階は94、3階は92、2階は89、1階は86で合計が≒1100となります。
この地価配分率で固定資産税の割り振りが行われ、高層階ほど高くなり、低層階は安くなることになり、固定資産税の総額としては現行の考え方と変わりはありません。

この地価配分率が現行の固定資産税では1階から最上階まですべて同じ割合の
100となっているため、不公平感が出ており今回の見直しになったものと考えられます。

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