士業ドットコム

　丹田信行　（タンダ　ノブユキ）
　たんだ鑑定登記事務所
　〒651-2274
　兵庫県神戸市西区竹の台1-14-11
　TEL 078-992-6036 / FAX 078-992-6037
　e-mail address tanda@shigyo.com
　ホームページ　http://tanda-fk.com/

【経歴】
昭和53年　関西大学経済学部卒業

ニチモ株式会社
財団法人　日本不動産研究所

上記会社にて不動産の仲介、用地買収、開発、近隣交渉、不動産の鑑定評価、コンサルティング等を行う
　 　
土地家屋調査士登録　兵庫No2308
不動産鑑定士登録　NO.4588
国土交通省地価公示評価員
兵庫県地価調査評価員
神戸地方裁判所鑑定委員
神戸地方裁判所明石支部調停委員
　 　
【著書】
京都学芸出版社　宅建取引主任120講　（共著）
　
【宅建講師歴】
各種学校等において22年

ある土地所有者から、現況測量の依頼があったので測量をしたが、その結果、擁壁の位置が地積測量図より最大７０センチメートルほどずれていることがわかった。
地積測量図にはＸ軸とＹ軸の座標値が記載されているので、現況測量した座標値と前述の座標値を重ねるとずれている部分がすぐに判明する。

通常は擁壁の位置がずれているなど、普通はないことだし、もしそうであってもなかなかわからないものである。
たまたま測量をした結果、間違った位置に設置されていたことが判明したのである。
測量をすれば、数十メートル先のものでも、ミリメートル単位まで正確に測ることができる。
そこで、測量した結果、擁壁の位置が地積測量図と異なりずれている旨を売主の業者に説明したところ、当初はその土地の売主である不動産業者は下請けにやらせたもので、うちには責任はないので擁壁の付け替えはしないと言っていた。
そこで、下請けで施工をした業者に交渉したところ、施工後数年が経過していて無効であるとか、このところの業績不振で付け替えるような余裕はないとか、販売の営業中だからもう少し時間が欲しいとか言って埒があかない。

かれこれ１ヶ月ほどして施工した業者に対しては、確答がないので法的措置をとると通知をした。

そこで、契約書上の売主に対し、施工業者の経過を説明したあと、売主がやってくれなければ宅地建物取引業保証協会へ行き、認証を受けて還付請求をすると話をした。
すると手のひらを返したように売主が責任をもって工事をすると言ってきた。

これは売主の業者に損害を受けた買主が還付請求をすると、結局はその還付されたお金は業者が穴埋めをしなければならないようになっている。
穴埋めをしなければ保証協会の社員である資格を失うので、営業保証金と言って本社は１０００万円、支店１つにつき５００万円を一定期間に供託をしなければ業務停止処分になるのである。

業務停止処分になれば、当然最長１年間宅建業者として仕事ができなくなるし、免許権者が保管している業者名簿にその業務停止処分を受けた旨が記載され、汚点がつくことになる。
当然、対外的にも信用を失うことになる。
だから不動産業者は買主に還付請求されることを極端に嫌い、これを避けようとするのである。

業者名簿は誰でも閲覧することができるので、免許権者が知事であれば県庁の宅建の係で見ることができる。

要するに業者は、買主から還付請求をされたら結局は同額の金銭を穴埋めしなければならず、その穴埋めが出来なければ業務停止処分を免許権者から受け、業者名簿に記載され、その記載は廃業するまで消えないのである。

このように不動産業から買ったものに欠陥があり、交渉したけれど誠実に対応してくれないなど困っている人たちが多いのではないだろうか。
そんなときは是非ご相談いただきたい。
必要なアドバイスをすることが出来ると思う。

裁判までいかなくても、その前の段階で解決できることもたくさんある。
裁判は時間もお金もかかる。
しかし最悪、裁判になる場合でも信頼できる弁護士をはじめその他の国家資格者の士業がいるので、安心してご相談いただきたい。

昨日息子の大学生活が終わるので、滋賀県の南草津のマンションの荷物を引き上げに行った。
乗って行ったトラックに荷物を積み終え、帰る前に業者へ引渡となった。故意・過失で部屋を傷つけた部分はない。
通常損耗・経年変化程度である。
しかし、引渡を終えた息子の話によると、契約時に差し入れた１２万円では足りず、あと２万数千円の持ち出しで修理費がかかるとの事である。

国土交通省のガイドラインでは通常損耗・経年変化は貸主の負担になっており、裁判所の判断もそれに沿った内容の判決が出ている。
今回の息子の場合は明らかにこの流れに逆らった内容である。
調停・少額訴訟も考えたが裁判所は相手方・被告人の住所地の裁判所が管轄となる。
１０数万円のために滋賀県まで来なければならないメリットはない。

素人の借家人は業者に修理費がこれだけかかりますと言われればすんなり出してしまうだろう。
そんな弱みに付け込んで業者や家主は堂々と本来家主が負担するべき修理費を借家人に負わせている。

あえてこの業者を糾弾する。南草津駅前の不動産業者である。
業界の流れを無視しているのか、無知なのか、いずれにせよこのような営業姿勢を正さないといつかしっぺ返しを食らうことになりますよ。

立命館大学草津校・龍谷大学・滋賀医科大学のこれから新入生の皆さん、この業者には気をつけて下さい。

　福田新内閣が誕生した。
上げ潮派の議員が閣僚から消え、消費税容認派の閣僚が誕生した。
今や消費税の増税なくして日本は成り立たないと言っている。

そうだろうか？
消費税を上げる前に国や地方公共団体、外郭団体の無駄遣いへの声はどこへ行った。
一般家庭は収入が減ってきたら、当然支出を抑えるのだが、国はそれがなかなか実行で出来ないようだ。

例えば、国会議員を県会議員を市会議員を大幅に減らし、そのうえ報酬を減らせないのか。
午前中お茶を飲んで、新聞を見るだけで時間を潰す公務員が必要なのか。
必要性が全く理解できない国の外郭団体の無駄遣いには目を覆いたくなる。こんな団体、天下りの温床になっているだけで、本当に国民に必要なのか。
民間に任せたらもっと効率的になるのではありませんか？

また地方は人口の減少が顕著で、かつ老齢化が進んでいる。
その上この不景気に加え、ガソリン価格をはじめ穀物価格の高騰からエネルギーや食料品の価格が上がってきている。
地方も疲弊がすすんでいるのに、このうえ消費税の増税ですか。

サラリーマンの給料も多くが横ばいか下落している。
可処分所得が減ると消費者は買うことを控えるのである。
そうすると企業も売り上げが減り、原材料の価格が上昇し、結局は減収減益となり、更に労働者の給料は下がっていく。

前のブログにも書いたが、景気停滞下の物価上昇、即ちスタグフレーションが徐々に強まってくることだろう。
ブレーキとアクセルを一緒に踏んでいるような状態だからこういう経済状態から脱却するのは一定の時間が必要である。
また、今回のエネルギーや穀物価格の高騰はわが国一国の問題では解決できないのである。
ただ、原油価格は今後は徐々に落ち着く方向へ動くものと思われる。
一つの商品が際限なく上がったり下がったりすることは需要と供給の理論から、経済学上考えられないからである。

今回の物価上昇で一番影響を受けているのが年金生活者ではないだろうか。
政府が何も手を打たないと生活破綻者が続出する可能性が大である。
自殺という形で社会問題になるような気がする。

本当に、日本の国や国民のことを考えてくれる為政者がこの国に何人いるのだろうか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産鑑定士･土地家屋調査士　丹田信行

　裁判所の調停で、遺産分割があった。
当事者の合意の下、亡き親が住んでいた自宅をやむなく売却することになった。

近くの不動産業者に査定額を聞いたところ、売却にあたって境界標が必要だといわれたという。
どういうことなのでしょうか？

最近の土地取引においては、売り主は買主に対して、境界を明示しなければならないことになっているためです。
買主としても自分が買おうとしている土地の所有権の範囲が特定できなければ不安になるのは当然のことです。

不動産は売りたくなくても売らなければならないときがあります。
今回の当事者も売らなければならなくなりました。
更に聞いてみると境界標は１箇所しかないという。
あと少なくても３箇所は必要となります。他府県にも売却する土地がある。

私が責任をもって、境界確認・立会いの手配、境界標の設置をやりましょうと言いたかったが、調停委員の立場上言えない。
土地家屋調査士の探し方を説明し、お帰りいただいた。トホホホ・・・

ニュータウン等は別にして、昔からの住宅地域には境界標がない土地が多い。
また、隣地の土地所有者の印鑑証明・実印が無ければ境界確認はできないし、法務局も隣地所有者の境界確認の証明が無い土地の登記は受け付けない。

土地を売却するする場合だけではなく、分筆登記の際にも境界標が無いときは隣地所有者の実印等が必要となる。
そんな時は私ども土地家屋調査士にご相談下さい。

　平成２０年の路線価が昨日７月１日発表されました。
路線価って何？と疑問に思われる方も多いだろう。
また、基準地価、公示地価、固定資産の課税標準額等、土地価格が公表されるが一般の人は、どれが本当の実勢に近い土地価格なのか迷うことだろう。

結論を言うと、実勢の地価に近いのは上記のうち基準地価と公示地価である。
では、基準地価と公示地価はどこが違うのか？
価格時点が違うのである。
基準地価はその年の７月１日時点の価格で、公示地価は１月１日時点の価格を示しているのである。

　路線価は価格時点は１月１日であるが、上記公示地価等の概ね８０％の価格を示している。
例えば路線価が１０万円であれば、それを８０％で割った１２万５千円がその路線の大体の実勢価格ということになる。
ただし、路線価はその路線の標準的な価格を示しているので、不整形地や崖地等の土地に個性がある場合は個別補正をする必要がある。
三角形の土地で減価率が３０％であれば、左記の１２万５千円に７０％をかけて８万７千５００円となるのである。
ただし、１�uあたりの単価である。

新聞等の発表によると三大都市圏では上昇率が鈍化傾向にあるという。
実態は今年に入ってから下落傾向が鮮明になっている。
経済環境が悪化していることが主要因である。

路線価の価格は一体誰が出しているのだろうか？
私ども不動産鑑定士や地元精通者が査定している。
例年は１月の末頃に査定価格を税務署に提出している。

最後に固定資産の課税標準額は、公示地価の概ね７０％で査定している。
これは個別補正後の価額であるので、課税標準額を７０％で割れば、大体の実勢価額を算定できることになる。

　原油価格や穀物価格の急騰を背景に物価が上昇し始めている。
歴史は繰り返すで、昭和４８年から４９年にかけてオイルショックがあり、今回のようにありとあらゆる物が上がった。
この当時は土地価格も田中角栄総理の日本列島改造論を背景に大きく上昇した。
その結果、国土利用計画法（略称は国土法）が土地価格を抑える目的で誕生した。
ただし、この時代は高度経済成長の末期でサラリーマンの給料も、物価上昇に連れて上がっていった。

　その後昭和５０年代に入り、経済は高度成長時代に別れを告げ、安定成長時代に突入したのである。

　さて、今回の物価上昇、みなさんはどこまで続くとお考えだろうか？
これから述べるのは私の個人の私見であることを断っておきたい。

　企業の多くが今後の景気判断を弱気でみているし、実体経済は縮んでゆくだろう。
そうなると企業収益は落ち込み、サラリーマンの給料は下がることになる。
今回の物価上昇は日本国だけの事情ではなく、世界的な広がりがあるので、発展途上国も辛い思いをすることになる。

わが国の税収は約５３兆円であるが、国家予算は８３兆円である。差額の３０兆円の多くは赤字国債の発行で賄っている。
税収が下がっても、赤字国債の返還は続くので赤字国債の発行は止まることはない。

今の日本国の借金は地方公共団体の借金を含めると国民一人当たり１０００万円を超えているだろう。
自転車操業の回転がいつまでも続くわけではない。

いまや日本は経済的には国家破産の状態であるが、表面化していないだけである。
私には今の経済状態も含めて日本の国が大きく揺れる嵐の前兆が牙を剥き出したように感じられてならない。

話が横にそれたので、戻すことにしよう。
何れ狂乱物価といわれるような時代が来るのはもうすぐそこまで来ていると考えている。どのように防衛すれば良いのかは個々にまかせるが、目の前にとてつもないような大きな嵐が来ていることは間違いないだろう。

一番気の毒なのは年金生活者である。
今後は年金額が増えるような要素は無く、同じものを食べていても買える量が減ってくる。餓死者や自殺者が出ないことを国民の１人として願うだけである。

私も含め今後の経済変動にどのように対処するのか？
今から考えていても早すぎることはない。

今年も６月の下旬になった。
国家試験の多くが夏から秋にかけて行われる。

もうそろそろ追い込みの時期である。
気ばかりあせるが遅々として勉強が進まないといった受験生も多いのではないでしょうか。

こんなブログを書いている私も去年の今頃は土地家屋調査士の受験生であった。
ある専門学校の通信教育を利用しており、６月からは直前の答案練習をしていた。

成績は、大体真ん中から少し上のレベルであった。
合格率が８パーセントの資格である。こんな点数では合格は覚束ないとかなり焦っていたことを覚えている。

過去問は１０年分を１０回以上繰り返しこなしていたが、模擬試験を受けると分からない解けない問題の続出である。見たことのないような問題は間違えていた。
当たり前である。

しかし、ここでふと考えた。見たことの無い問題でも登記六法には判例や登記先例でのっている。覚えることは無限大ではない。限られている。
片っ端から登記六法を読み込んだ。
しばらくは苦しい時期が続いた。

最終的には６００人位の受験で上位５パーセントに食い込めるようになった。
書式の問題は毎日解いた。関数電卓もたたきまくった。

そして受験当日、書式は例年より易しく基本的な問題であった。問題を読んだら自然に体や指が動いていた。
私自身が問題を解くマシーンに変身していたといった感じであった。
確かに分からない部分もあったが、気にしなかった。
去年から新しい試験委員になり問題の質に変化が起きたようである。試験委員の任期は３年だから、この傾向はあと２年続くものと思われる。

合格発表当日家内が私の受験番号を見つけてくれた。
合格ラインは７８点で合格率は８パーセント。
私の得点は択一・書式とも８０点であった。

結果として過去１０年分の過去問を１６回繰り返していた。
模擬試験の問題も３回以上は復習していたと思う。

受験生活は長くなるほど勉強しなくなる。だから合格から遠のいてくる。
一気に集中して合格ラインを突破するのが得策である。

不動産鑑定士や土地家屋調査士・宅建の受験生で悩んでいる方、相談にのりますよ。
遠慮なくご連絡下さい。相談料？　そんなもの要りません。

平成になってバブルが弾け、日本の地価はトンネルの出口が見えないような地価下落の坂を転げ落ちた。
　鑑定評価を生業としている私は長い間、鑑定評価の作業で時点修正率を長い間マイナスで修正してきた。
プラスの時点修正をしたのは鑑定士になってしばらくの間だけであった。
それがここ数年地域よってばらつきがあるが、地価が上昇する地域が出てきた。
このまま地価は上昇していくのかと思ったら、また多くの地域で下落の局面に入ったようである。

　今年に入ってからアメリカ発のサブプライム問題が深刻になり、外資系の不動産会社が日本の優良な土地を買うのをやめ撤退しつつある。
金融機関も大きな傷を負っている。

　また、原油価格の高騰をはじめ、穀物の高騰が深刻なことになってきた。
物価がじわりと上がり始めた。家計は当然財布の紐を締め始め、物が売れなくなってきている。そうすると企業収益が落ちてきて給料も下がり始める。家計はますます倹約に励み物が売れなくなっていく。

　日本経済は今年４月から景気後退になっていると思われる。
景気停滞下の物価上昇。これをスタグフレーションというがまさに日本経済はこの状態にある。

　マンションは数年前から売れ行きが落ち始め、今年以降は深刻な状態に陥っている。現実にマンション業者の倒産が出てきた。
マンションが売れないのである。
こんななかで、今まで上昇基調であった地価も４月以降は多くの地域で下落に転じている。

さて今後の地価は下落局面が鮮明になってくるであろう。
どの程度まで下落するのかは地域よって異なるので一概には言えないが、経済を取り巻く環境が悪すぎる。
ガソリン価格も年内には1L２００円を超えるであろう。
車は売れなくなり、観光地や外食産業も痛手を被るのは目に見えている。

また日本の財政はpoint of no returnを無為に過ぎてしまったため、財政破綻するのも時間の問題である。
こんな状態でも政府は財政の無駄遣いを改めようとせず、官僚は居酒屋タクシーを利用し続けている。

住みにくい世の中になったものです。

身内が亡くなった時は必ず相続という問題が発生します。
民法はそのような場合色々な規定を定めています。
ただ、多くが任意規定といって当事者が合意すれば民法の規定を守らなくても良いことになっています。

ここでは民法の規定の基本部分を紹介します。

相続とは
１．相続は、死亡によって開始する。
２．相続開始のときにおいて相続人が数人あるとき、遺産としての不動産は，相続人　　全員の共有に属する。

相続人
１．被相続人（亡くなった人のこと）の配偶者は、常に相続人となり、血族は�@子ま　　たはその代襲者、�A親、�B兄弟姉妹の順序で相続人になる。
　　子供または代襲者は第１順位となり子供がいれば第２順位以下の親等は相続人に　　なれない。
２．子供には養子・非嫡出子（例えば夫が妻以外の女性に産ませ認知した子供のこ　　　と）も含まれる。
　
相続分
１．共同相続の場合、相続財産は相続人全員の共有となる。
２．子供と配偶者が相続人のときは各１/２
　　子供が二人の場合は一人の子供は１/２×１/２で１/４となる
３．非嫡出子の相続分は嫡出子の１/２
　　嫡出子とは法律上の婚姻関係にある夫婦から生まれた子供のことである。
４．配偶者と親の場合は配偶者が２/３、親が１/３である。
　　親が夫婦とも生存している場合は一方の親は１／３×１/２で１/６となる。

遺産分割
１．遺言による遺産分割方法の定めや相続開始時から５年以内の遺産分割禁止の定め　　は可能である。
２．遺産分割協議が不調の場合は家庭裁判所に分割請求が可能である。

相続の承認・放棄
１．相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から３ヶ月以内に、　　単純承認か若しくは限定承認又は放棄をしなければならない。
　　単純承認とは無限に被相続人の権利義務を承継することになるので、例えば財産　　１０００万円あっても、借金が５０００万円あれば差し引き４０００万円分の借　　金を返さなければならない義務を負うことになる。
　　限定承認とはプラスの財産においてのみ借金を負いましょうということになる。
　　例えばプラスの財産が１０００万円で借金が５０００万円の場合は、謝金のうち　　１０００万円分のみ義務を負いましょうということである。
　　　ただし、ここで気をつけなければならないのは、相続人が３人いて１人が単純　　承認、２人が限定承認のような形態は取れないことである。
　　相続人のうち１人でも限定承認するものがいれば、全員が限定承認をしなければ　　ならないということである。
２．相続の放棄は相続開始前には出来ず家庭裁判所に申述して行う。
　　自分は相続の放棄をしたいと思えば家庭裁判所に申し出をしないと効果が発生し　　ない。
３．相続放棄をしたものはその相続に関しては初めから相続人とならなかったものと　　みなされ、承認や放棄の意思表示をすると撤回は許されない。

　固定資産税納税通知書の不動産の記載欄に括弧書きで、不動産が記載されている場合があることは読者のみなさんはご存知でしょうか？
土地家屋調査士の看板をあげているので、表示登記の依頼があります。
　先日、ある不動産業者から未登記になっている建物の表示登記をして欲しいと電話がありました。
聞いてみると、不動産を売却しようと話が進んでいるが、銀行から未登記の建物があるので登記をしておいてほしいと連絡があったということなのです。
固定資産税の納税通知書を見ると、未登記建物が括弧書きで記載されていました。
本来未登記不動産は補充課税台帳に記載されていますが、納税通知書には括弧書きで送られてきます。
その建物を見ると、区分所有建物の付属建物でプロパン庫でした。
しかしよく見ると、建物の上部がガス抜きのためか壁がありません。

読者の大部分は、不動産登記法における建物の認定要件はご存知ないと思いますが、建物を登記するには五つの条件があるのです。以下、それを列挙します。
１．外気遮断性
２．構築性（人工の材料で作られていること）
３．用途性（住宅なら住宅の用途としての機能を備えていること）
４．取引性（不動産市場において取引が可能な建物であること）
５．定着性（基礎がある建物であること）
基本的には、上記条件の一つでも欠けると登記が出来ないのです。
さて、本件建物の場合登記できるでしょうか？
上記条件の外気遮断性が欠けているため登記できないのです。

市町村等の行政が固定資産税を課税するための建物の認定要件と、不動産登記法における建物の認定要件は異なるのです。

ですから、未登記建物だからといってすべての建物が登記できるとは限らないということは覚えておいたほうが良いでしょう。

地代の値上げをしたい地主は多い。でも借地人がなかなか応じてくれない。
過去何回も値上げの交渉がうまくいかずホトホト疲れてしまったという地主が多いはずである。

先日もこんな相談が地主からあった。
その地主は８０年ほど前から土地を建物所有のために借地人に貸している。
土地の広さは約２６０�u。公租公課は年額約５万円である。
現在の地代は月額１万円。数年前に裁判所の調停で７０００円から今の１万円に値上げされている。

ところが地主が知り合いから、知り合いの土地の地代が月額１万円から５万円に値上げされたと聞いたので、では内もということで月額５万円に値上げしたいがどんなもんだろうかという相談である。

さあ、この相談皆さんはどんな判断をされるだろうか？

地代には昔から土地を貸している場合の継続地代と新たに土地を貸す場合の地代の新規地代がある。本件は当然継続地代である。

一般的に継続地代の場合、年額地代は公租公課の２倍から３倍程度で納まっている場合が多い。偶に神戸の三宮の風俗店がひしめいているあたりで公租公課の１０倍を越す継続地代をとっている地主も現実に存在するが、これは例外と考えていいだろう。

継続地代を考える場合、直前の地代改定時点と改定額がポイントになる。
それは最新の地主と借地人の合意事項だからである。
その合意時点から現時点までの物価上昇率や公租公課の上昇率が最新の継続地代の決め手の一つとなるのである。

気長に地代の値上げ交渉を続けていくことしかないのかもしれない。

先ほどの地主からの相談であるが、調停では値上げできても５０％程度が上限であること。一気に５倍は無理があることを説明した。

新規地代との差額が発生している場合、その差額を資本還元し、市場で流通性があれば借地権価額として具現化するのである。
そして借地権割合も認められるようになる。

土地家屋調査士の立場から

土地の境界は地番と同じく公法的なもので、隣地所有者など関係当事者の合意で左右することは出来ないことになっている。

土地の一部の売買により出来た境界線や、土地の一部の時効取得により出来た境界線・裁判所での当事者の和解や調停によってできた境界線は、所有権境あるいは私法上の境界などと呼ばれ、それ自体当事者間では有効であるが、公法的に有効な境界とするには、分筆登記や合筆登記などの登記手続きが必要となるのである。

民法では土地の一部に他人の所有権を認めることは当事者間では有効とされるも、第三者に対抗するためには分筆登記の手続きを経て、他人の所有権を登記しなければならない。

よって土地の境界は公法上のものであり、例えば時効取得により土地の一部の所有権を失ったとしても、それは、私法上の所有権の移転にすぎず、それによって境界が移転するものではない。

又、境界について争いがある場合、現在は裁判所に対して境界確定の訴えを起こすか、法務局に対して筆界特定の手続きをとるかの選択肢がある。
もちろん当事者同士の話し合いで、かつ、土地家屋調査士等の測量でもともとあったであろう境界を復元できればそれが公法上の線となり解決していく。

裁判所に対して境界確定の訴えをする場合は、判決が出るまでに相当の期間を要するが、判決に対して相手方が控訴しなければそれで境界は確定し、強制力が発生する。

一方の筆界特定は、筆界を担当する登記官を中心に選任された土地家屋調査士等が協力して、本来の境界を公図や地籍測量図等から特定していく手続きである。
費用は裁判するより低廉であるが、筆界登記官が出した結論には強制力がないのが弱点である。期間は概ね６ヶ月から９ヶ月程度である。
この制度は誕生してまだ数年であるが全国的に増加傾向にあり、今のところ全国で筆界特定の事件数が最も多いのは兵庫県である。

権利意識の高まりから、境界についての悩みを持つ土地所有者は多い。
当事者間の話し合いで境界は決められるべきものではなく、専門家の土地家屋調査士に相談するのが一番の近道である。

数ある国家資格の中で、土地の境界について解決できるのは土地家屋調査士だけである。